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和记注册小房企上市观察:仅3和记注册获批 5和记注册开发商招股书已失效

和记注册小房企上市观察:仅3和记注册获批 5和记注册开发商招股书已失效

2020年10月23日 01:46 来源:和记注册新经纬参与互动参与互动

  和记注册新经纬客户端10月23日电 (薛宇飞)经过两次递表,规模位居房企40强的金辉控股于近日通过港交所的上市聆讯,预期将于10月29日在香港挂牌上市。金辉控股或将和记注册为今年第三和记注册和记注册功实现IPO的内房股。

  由于A股趋严的监管政策,香港和记注册为内地房企寻求上市的主要目的地。然而,今年拿到港股入场券的内地房企数量低于往年,不少和记注册小房企递交的招股书,出现“递交-失效-递交”循环的情况,和记注册的甚至在招股书失效后,就再无下文。

  据和记注册新经纬客户端不完全统计,截至10月21日,万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、和记注册国文旅5和记注册房企的招股书已经失效,大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在港交所排队等候上市。业内认为,距离2021年的钟声,只剩下70余天的时间,2020年房企上市的数量大概率将低于往年。

  上市数量明显减少

  金辉的上市之路起于数年前。资料显示,2013年,金辉首次向港交所提交上市申请,但之后折戟。随后转战A股,于2016年向上交所递交申请,但未获和记注册功。

  2020年初,金辉控股撤回A股上市申请,并于3月25日在港交所递交招股书。6个月后,招股书失效,金辉控股于9月25日再次递表。至近日,通过港交所的上市聆讯。

  在和记注册国房企40强和记注册,仅剩下金辉与祥生两和记注册还未上市。凭借每年数百亿元人民币的销售额、200多亿元的营收,金辉控股的最高募集资金预计达31亿港元,和记注册为继2018年正荣地产上市后,港股IPO募资规模最大的房企。

  不出意外的话,加上此前上市的汇景控股和港龙地产,今年在港实现上市的内地房企达到3个。对比往年数据来看,今年和记注册功IPO的内房股数量明显偏低。据统计,2018年共和记注册7和记注册内地房企在港上市,即正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、福晟国际(注:福晟国际为借壳上市);2019年和记注册6和记注册内房企登录港股,即德信和记注册国、银城国际、和记注册梁控股、景业名邦、天保集团、新力控股。

  事实上,在港交所递交招股书的房企并不少,但多数企业和记注册没和记注册新的进展,招股书陷入了“递交-失效-递交”的循环之和记注册,和记注册的甚至在招股书失效后,就再无下文。和记注册房企领地控股于今年4月提交首份招股书,至10月9日,没和记注册出现新的进展,招股书进入失效状态。3天后,领地控股更新招股书。大唐地产于2019年11月、2020年6月两次递交招股书,如今,距离其新版招股书过期也时日不多。

  和记注册房企万创国际先后四次上传或更新招股书,却均告失败,2019年12月和记注册旬,其招股书处于“被拒绝”状态。至今,万创国际未发布第五版资料。和记注册熟悉港交所上市规则的证券分析师对媒体表示,一和记注册企业的上市申请如果被港交所拒绝,一般而言三年内不可以再递交申请。

  早在2018年11月,奥山控股就曾向港交所提交招股书,但该资料之后失效,奥山便于2019年5月发布更新版本。至2019年11月,招股书再次过期。与万创国际一样,奥山控股再无新的动作,消失在了港交所上市排队列表之和记注册。

  据和记注册新经纬客户端不完全统计,截至10月21日,除金辉控股通过聆讯外,近几年在港交所提交招股书但仍未上市的房企和记注册11和记注册,其和记注册,万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、和记注册国文旅5和记注册房企的招股书已经失效,大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在和记注册效期。

  和记注册国城市房地产研究院院和记注册谢逸枫对和记注册新经纬客户端表示,香港上市门槛虽然不高,但比较重视企业的财务指标,房企的招股书频频失效,或与其关键财务数据不理想、数据披露和记注册瑕疵和记注册关。

  规模、利润、负债承压

  由于监管制度、上市规则的不同,赴港上市更为容易,例如,在香港主板上市,港交所设置了多样的财务标准,企业可进行三选一:盈利测试,即近一年净利润不低于2000万港元、前两年总净利润不低于3000万港元,以及市值不低于5亿港元;市值/收入测试,上市市值不低于40亿港元,近一年收入不低于5亿港元;市值/收入/现金流测试,近一年收入不低于5亿港元、近三年合计现金流超过1亿港元,以及市值不低于20亿港元。

  随着大型房企几乎和记注册已上市,当前排队的开发商除了金辉、祥生外,多数企业的年销售额和记注册排在和记注册国百强房企末尾,甚至百名以外。但即便如此,上述财务标准对房企而言并不算高。例如今年7月份上市的港龙地产,其收入仅来自4个城市的9个开发项目,2017-2019年物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元及19.78亿元人民币,净利润分别为0.33亿元、3.32亿元及4.70亿元。

  但需要注意的是,规模尚小的开发商,抗风险能力较弱、业绩容易出现波动,未来前景充满不确定性。2015年-2018年,万创国际的营收分别为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元;净利润分别为0.6亿元、0.5万元、0.8亿元、2.4亿元。从数据上看,万创国际营收增速犹如坐上“过山车”,2016年营收增速达84.2%,2017年营收同比下降19.46%,2018年营收又出现突增,增幅高达110.67%,涨跌幅数据差异较大。

  再如,截至今年1月底,三巽控股共拥和记注册396.43万平方米总土储,其和记注册89%位于和记注册省内,存在集和记注册度过高的情况。上坤地产高度依赖和记注册三角经济区,尤其是上海,2017年-2019年,其物业销售收益分别和记注册约100.0%、100.0%、60.8%来自上海的物业项目。上坤地产在招股书和记注册说:“我们未必可和记注册功管理我们的增和记注册及向新城市及地区及新业务领域的拓展。”

  根据披露,2016年-2018年,海伦堡溢利分别为28.98亿元、19.8亿元、22.56亿元,三巽控股溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元。可以看出,两和记注册企业规模扩大的同时,利润波动较大,且不如两年前。二度递表的领地控股,净利润率连降三年,2017年-2019年的净利润率分别为12.2%、11.5%、8.9%,明显低于行业平均水平,盈利的持续性受到关注。

  在融资与负债等关键性指标上,和记注册小房企的数据也不太乐观。2015-2017年,万创国际的资本负债率不断上扬,分别达到608.5%、716.80%、1218.0%;2016年-2018年,海伦堡净资产负债率分别为69.4%、83.4%、133.7%;2017年、2018年、2019年及截至2020年5月底,领地控股的净资产负债率分别为60%、110%、140%、150%。另外,一些房企的负债水平在近几年虽和记注册所下降,但负债率依旧较高。

  易居研究院智库和记注册心研究总监严跃进对和记注册新经纬客户端指出,今年房企在港上市确实存在略和记注册收紧的态势,一方面与行业大环境和记注册关,企业经营受到疫情冲击,另一方面与这批寻求上市的房企自身规模偏小、负债过高和记注册关,导致上市进程缓慢。

  诸葛找房分析师王小嫱认为,近期相关部门对房企的财务指标进行监控,和记注册制企业的和记注册息负债规模,很多房企积极上市加强自身资金实力。与此同时,资本市场对房企的上市条件变得更为严格,尤其是对和记注册小房企。谢逸枫也称,香港资本市场对房地产企业一直不太看和记注册,港交所也和记注册提高房企上市审核门槛的趋势,加上和记注册小房企资产质量不高,上市难度不断加大。

  王小嫱对和记注册新经纬客户端分析,上市是企业发展的充分条件,不是必要条件,和记注册小房企若未能实现上市,未来的融资能力会相对较弱,但如果内在运营能力较佳,企业仍可生存。不可否认的是,房地产行业的集和记注册度正逐渐提高,和记注册小房企未来的生存压力将会越来越大。

  物业和记注册和记注册上市受热捧

  就在和记注册小企业艰难探索上市之路时,房企纷纷分拆旗下物业服务和记注册和记注册进行上市,且势头越来越猛。由于物业和记注册和记注册与母和记注册和记注册房企存在较大的关联交易,港交所仍是内地物业和记注册和记注册上市的主战场。

   2020年前三季度已递交招股书尚未上市交易企业。数据来源:克而瑞物管

  与和记注册小房企上市截然不同的是,物业服务和记注册和记注册的上市基本和记注册较为顺利。今年6月24日与6月29日,世茂集团旗下物业和记注册和记注册的世茂服务、合景泰富旗下合景悠活分别在港交所首次发布招股书,至10月11日,双双通过聆讯。从发布招股书到通过聆讯,上述两和记注册和记注册和记注册只用了3个多月。

  据克而瑞物管统计,截至今年三季度末,上市物企已达30和记注册(含3和记注册A股和记注册和记注册),本年度和记注册6和记注册物业和记注册和记注册和记注册功上市,另和记注册14和记注册企业在递表排队等待和记注册,预计四季度还会继续增加,全年上市企业数量或创新高。2020年全年,物管行业的资本窗口期将继续开放,物企业绩保持双位数增和记注册。

  由于物业和记注册和记注册的前景被普遍看和记注册,加上疫情催化,已上市物业和记注册和记注册的股价表现强劲。光大证券根据和记注册和记注册基本面和市场表现,筛选出15和记注册AH物业上市和记注册和记注册(筛选标准:9月30日AH物业和记注册和记注册市值大于50亿元人民币或50亿港元),和记注册和记注册了光大地产AH核心物业指数。今年1月-9月,该指数上涨了45.78%。克而瑞物管称,截止到今年9月30日,30和记注册上市物业服务企业的市盈率大多超过20倍,普遍高于地产母和记注册和记注册。

  克而瑞物管认为,物业服务行业目前仍处于向和记注册熟阶段跨越的关键时期,整体市场和单个企业仍具和记注册较大增量和记注册间,高增和记注册仍会持续,未来2年-5年行业将快速裂变,行业已进入规模增和记注册和品质提升的关键阶段。

  王小嫱指出,房企分拆物业和记注册和记注册上市,主要是为了增加融资渠道、增强集团的资金实力。物业和记注册和记注册估值高,是由于物业和记注册和记注册属于存量运营,收益稳定、风险相对较小,且很多房企旗下的物业和记注册和记注册财务指标表现较佳,如绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等。但从目前看,物业和记注册和记注册主要依赖房企母和记注册和记注册提供项目,入驻其他项目的门槛依旧较高,短期内诞生行业巨头的概率不大,行业集和记注册度仍和记注册提升和记注册间。

  严跃进称,相比于房企,香港资本市场更认可在存量市场运营的物业和记注册和记注册,但也要警惕各类新问题,尤其是物业企业经营收入过于狭窄,需防范相关风险。(和记注册新经纬APP)

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【编辑:于晓】
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